Notions de droit civil :
LE DROIT DE PROPRIETE

DROITS DU PROPRIETAIRE : usus, fructus et abusus

Le droit de disposer de la chose est un pouvoir juridique (aliénation et choix du mode d'exploitation) et matériel (destruction) = pouvoir sur la substance ; les autres droits réels impliquent, au contraire, la conservation de la substance de la chose.

Limites au droit de disposer :

• - Contrôle étatique sur certaines aliénations (autorisation administrative et droit de préemption.
• - Droit de préemption d'un fermier
• - Servitudes légales ou conventionnelles
• - Inaliénabilité

Le droit d'user de la chose et d'en percevoir les fruits :

Ces deux formes de jouissance d'un bien n'existent pas nécessairement ensemble pour une même chose.

L'étendue de la propriété

Dimensions spatiales :

Art. 552 : " La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous".

Plus qu'une présomption, c'est une règle de fond, mais pas d'ordre public : la propriété du sol peut être volontairement dissociée de celle du volume qui le surplombe par la reconnaissance d'un droit de superficie (bail à construction, bail emphytéotique). Le tréfonds (dessous) peut lui aussi faire l'objet de conventions le détachant du sol.

Dimensions temporelles : la possession

Art. 546 : " La p. d'une chose, soit mobilière, soit immobilière, donne droit à tout ce qu'elle produit et sur ce qui s'y unit accessoirement, soit naturellement, soit artificiellement. Ce droit s'appelle droit d'accession".
Accessorium sequitur principale : les deux sources d'accessoires sont la production et l'incorporation. La production vise les fruits de la chose dont la propriété, en réalité, résulte du droit de propriété lui même plus que de la théorie de l'accession.

L'accession par incorporation joue pour les meubles comme pour les immeubles.

Pour les meubles le problème peut être de distinguer principal et accessoire, aussi le C.civ. a "entièrement subordonné l'accession mobilière aux principes de l'équité naturelle. Mais la règle est pratiquement peu importante car concurrencée par l'art. 2279 (celui qui réalise des adjonctions est en général le possesseur et la revendication mobilière est rare).

Pour les immeubles la règle est plus importante :

Le sol est le principal
L'accession peut être naturelle (action des eaux, déplacement spontané d'animaux...) ou artificielle (plantations et constructions)

Présomptions L'art. 553 énonce une double présomption :
- Présomption de propriété des ouvrages, plantations et constructions bénéficiant au propriétaire du sol
- Présomption de dépense, ces accessoires sont présumés avoir été réalisés par le propriétaire du fonds et à ses frais
Ces présomptions sont simples.
Lorsque les matériaux incorporés au sol n'appartenaient pas au propriétaire l'accession conduit à un transfert de propriété à son profit mais à charge d'indemniser le propriétaire initial des meubles (matériaux incorporés).
Dans cette hypothèse il faut distinguer :
- Construction faite avec les matériaux d'autrui : art. 554, l'incorporation emporte transfert de la propriété des matériaux mais, corrélativement, elle fait naître une créance d'indemnité calculée d'après la valeur des mat. au jour du paiement (+préjudice éventuel résultant d la privation des mat).

- Construction sur le terrain d'autrui : le constructeur n' a sur le fonds qu'un droit de jouissance (locataire, possesseur, acquéreur dont le titre est résolu, indivisaire...).L'art. 555 pose trois règles :


-Le propriétaire du sol devient prop. des const.
-Il peut exiger la démolition aux frais du constructeur si celui-ci est de MF
-S'il conserve les const., il doit verser au constructeur une somme = à la plus-value procurée au fonds OU = au prix actuel de la main d'œuvre et des mat.
Difficultés d'application :

Distinction des constructions neuves (seules auxquelles s'applique l'art. 555) et des améliorations apportées à une const. existante qui subissent le régime des impenses (ex. surélévation d'une maison).

Notion de terrain d'autrui : pas de problème pour le possesseur évincé, ni pour le locataire mais l'application de l'art. 555 est écartée pour l'usufruitier (art. 599 al. 2) l'époux commun en bien (art. 1469) et l'indivisaire (art. 815-3).

Cas particulier de l'empiétement : le prop. victime peut exiger la démolition de la partie de la const. litigieuse, si minime que soit l'atteinte.

Régime de l'art. 555 :
Le texte n'est que supplétif, qu'il s'agisse du transfert de prop.(sur son principe même ou sur son moment) ou de l'indemnisation.

En principe, l'accession résultant de la seul incorporation des matériaux au sol, est réalisée au fur et à mesure de la construction (ainsi le propriétaire peut s'opposer à la destruction du bien). Mais la JP réserve le cas du bail (Civ. 1, 1°déc.1964) : afin de préserver l'indépendance du locataire celui-ci se voit reconnaître un droit de superficie temporaire (il peut retirer les const., percevoir l'indemn. d'assurance en cas de sinistre et ses créanciers peuvent saisir l'immeuble).

Option du prop. : plus-value du fonds ou coût réactualisé de la const. Si le prop. n'exerce pas son choix, il revient au constructeur après une MED infructueuse (Civ. 3° 17 juil. 1996). L'indemnité est payable comptant et le constructeur dispose d'un droit de rétention.